| 房地产行业分析 |
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| 优职网 日期： 2007-10-12 |
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国务院发展研究中心
采用国家统计局公布的"国房景气"数据可以说明2005年房地产走势情况。全国房地产开发综合景气指数自1月份103.44逐渐下降到8月份101.86,表明总体来看,2005年房地产市场处于景气下降区间。
2005年是房地产行业颇不平静的一年。第一阶段(1--3月):2004年为抑制房地产业过热,中央实施了"管严土地,看紧信贷"为主的宏观调控措施,这在一定程度上缓解了房地产投资的过快增长,但供给增速减缓与需求的快速增长导致房地产市场供不应求,这种供求关系的变化在市场预期的放大作用下,使得2005年一季度房价继续加速上涨。第二阶段(4--6月):房价上涨促使国家在二季度出台一系列旨在稳定价格的宏观政策,从稳定经济社会全局的角度抑制房价上涨。这一轮调控政策以抑制投机需求为主,主要措施包括买卖住房征税、抑制短期炒买卖商品房和提高按揭比例,同时加强存量土地管理打击囤积土地行为稳定供给。政策有效的抑制了房价涨幅,但市场观望气氛造成交易量萎缩,房地产各项开发指标全面放缓。第三阶段(7--8月)考虑到房地产业不景气带给整体经济可能的巨大影响,三季度后政府政策从打压转向平稳,通过调整公众预期促进房地产"软着陆"。截至2005年8月份,房地产各项开发指标景气止跌维持平稳,房市总体价格上涨幅度放缓,局部地区价格小幅下跌。
房地产行业对国民经济的重要性不断增强。房地产行业通过房地产投资进而对总体经济走势产生影响。首先,房地产投资在全社会总固定资产投资占据重要地位。我国房地产市场起步较晚,在成熟的过程中投资起伏较大,但总趋势逐年上升,2004年房地产占社会总投资的比重已达到18.78%。其次,固定资产投资对于促进宏观经济增长又具有重要意义。我国1997年后居民消费速度放缓,投资尤其是政府投资对于拉动国民经济有重要作用。所以规模逐渐扩大的房地产投资正对国民经济发挥着愈来愈重要的影响。从绝对增长率来看,房地产投资增速自96年之后呈现稳步增长的阶段,2004年较2003年房地产投资额增速为29.6%。
未来的房地产长期走势分析。第一,房地产基本住房需求和投资需求潜力巨大。从基本住房需求来看,购房需求目前已经开始释放并有仍有巨大潜力。随着人们收入水平的提高,经历了千元级(洗衣机、冰箱、电视)、万元级(计算机),逐渐将步入十万元级,这主要包括汽车和购房消费。国际经验表明,人均收入1000美元是购房消费的消费起速点,而事实上我国东部较发达地区购房需求已经提速,并且呈现居民收入水平越高,购房消费增长越快的趋势。中西部地区总体经济水平比较落后,但商品房销售无论销售价格还是销售量都处于稳定提速中。随着整体经济水平逐渐提高和城市化进程的加速,未来很长一段时间内基本购房消费需求都将保持旺盛。
住房作为一种耐用消费品具有投资属性,房地产投资需求逐渐凸现。目前大多数居民仍选择银行存款的投资方式。而事实上,目前银行存款利率水平较低但物价上升水平很快,造成银行实际存款利率为负。加上中国股市长期不景气,股市、基金、债券三大主要投资方式的表现不尽人意,住房作为一种保值增值的金融工具作用凸现。
第二,房屋供给能力有限造成价格持续上涨。住房供给在短期内将保持平稳上升的趋势,但从长期来看,国家对于增量土地控制的作用将逐渐显现。由于住房用地本身数量是有限的,也就说明房屋供给能力是有限的,但需求随着经济水平提高和人口的增加保持旺盛,这种供需矛盾必然反映在价格的持续增长上。当前我国房地产周期特征比较明显,而周期也较短(一般认为我国房地产周期大致为7年,而从发达国家经验来看,美国18至20年一周期,日本、英国10年左右)。这样各年间随着景气周期的轮换价格增幅有所不同,但今后很长一段时间价格持续上涨仍是大势所趋。 |
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